房企融资环境逐步改善 交易所债市助力行业信用恢复

    上海证券报记者从上交所公司债券项目信息平台获悉，房企复5月至6月上交所房企公司债受理金额400亿元，融资同比增长86%。环境房企发行人加快发债脚步的逐步背后，是改善房地产行业发债融资环境的逐步改善。

    从房地产市场整体情况来看，交易随着中央及地方密集出台优化楼市调控政策，所债市助“增信心、力行防风险、业信用恢稳增长”的房企复合力已形成，部分城市房地产市场开始回暖，融资房企流动性困难已逐渐缓解，环境融资环境得到有效改善，逐步预计下半年房地产市场将继续逐步回稳，改善信用债融资规模有望提升。交易

    行业出现积极变化

    企业流动性逐步改善

    国家统计局日前公布今年前5月宏观经济和房地产行业数据显示，房地产开发投资等多项指标环比已有所回升。具体来看，5月，全国商品房销售面积和销售金额分别环比增长26%、30%；施工、竣工和新开工均有向好表现，环比分别上升5%、7%和20%。尤其是房屋新开工面积环比涨幅达20%，虽同比仍下降41.8%，但跌幅已较4月收窄2.3个百分点。此外，全国房地产开发投资数据也较4月环比增长约14%。

    今年以来，房地产行业发债融资环境已有所改善。以上交所为例，据Wind数据统计，年初以来，上交所已审核通过16单房企公司债，核准规模753.1亿元，累计融资总额已达1240亿元，其中公司债发行575亿元、ABS发行665亿元。特别是3月以来，沪市房地产行业公司债及ABS净融资额均保持为正，合计净融资额超过百亿，为房企提供了稳定畅通的融资渠道。“交易所债券市场对支持房企合理融资，促进房地产行业稳定发展发挥了重要作用。”某市场人士如是说。

    房企发行人的发债信心也在逐步恢复。相关发行人表示：“正在积极筹备新的融资计划。”业内人士普遍预测，今年下半年房地产行业有望继续企稳，长效机制逐渐建立，行业逐渐趋向健康稳定发展和良性循环。

    上交所相关负责人表示：“作为资本市场的重要组成部分之一，上交所在证监会的指导下，持续优化房地产融资监管政策，积极支持相关企业的合理需求，全力维护房地产市场的健康有序发展。”

    沪市房企融资平稳

    民营房企坚冰渐融

    民营房企是房地产行业的重要组成部分，重建地产行业信心，畅通民营房企融资渠道则是其中的重要环节。

    今年5月，民营房企龙湖、美的置业分别在上交所市场成功发行5亿元和10亿元公司债券。中国证券金融股份有限公司则已通过民企债券融资支持计划，分别与主承销商和证券以联合创设信用保护工具的方式，助力两期债券顺利发行。6月24日，旭辉控股集团也采用同样模式成功发行5亿元公司债券，主承销商国泰君安以及中证金融联合创设了信用保护工具。

    “信用保护工具对发行人及投资者都有积极作用，其创设有助于帮助发行人降低发债融资成本、提升发行效率，并为投资者引入创设机构信用背书，降低违约风险冲击、抵御估值波动风险。”相关研究人员表示，此类产品对有效提振市场信心，鼓励和支持符合条件的民营房企开展合理有序融资将起到积极作用。

    “5月，上交所牵头组织召开了民营房企与投资者的对接交流活动，主要思路是鼓励相关企业加强主动信息披露，降低信息不对称，推进投融互信互利。”上交所相关负责人介绍称，活动期间，龙湖、美的置业、旭辉控股集团、、碧桂园5家民营房企发行人、多家承销机构和债券机构投资者进行了充分交流，包括地产行业形势、企业经营情况、面临的挑战及应对策略等。

    与会机构表示：投融互信是推动满足房地产行业发行人合理融资需求的基础，通过坦诚交流，有助于我们了解和客观分析发行人实际情况，从而做出相应投资决策，是推动稳市场、稳经济的有效举措。

    有效盘活优质资产

    ABS已成新亮点

    除公司债券外，资产证券化产品已成为房企发行人实现融资的重要渠道之一。Wind数据显示，4月以来，上交所共有25个房企ABS（资产支持证券）项目发行，融资金额达291.3亿元，其中上海金茂于4月25日发行87.08亿元的碳中和CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），创下全国发行规模最大的碳中和CMBS项目纪录，整体认购倍数达2.5倍。

    “资产证券化产品以资产信用替代主体信用，有利于民营房企发行人有效盘活优质资产，拓宽融资渠道与方式；对投资者而言，此类产品也可形成有效隔离、缓释风险的良好效果。”某长期关注地产行业的研究人士告诉记者，目前已发行的CMBS和类REITs等产品主要以地产企业持有的一、二线城市零售物业、写字楼、酒店等作为底层物业资产，以相关物业产生的现金流作为产品主要还款来源，此类产品融资规模的持续提升，对引导房地产市场形成从资产到资本的完整循环具有积极意义。

    种种迹象显示，多部门加强政策协调，多管齐下共同发力改善房地产融资环境，其稳经济的作用也在不断显现。从行业主体角度来看，房企自身正在积极寻找业务转型新思路、新方法，提高“造血”的能力；发行人、投资者等市场各方都在积极凝聚合力，强化协作，重塑行业信心，通过长效机制的建立，持续探索向新发展模式转型路径，共同助力房企融资能力复苏，为行业稳定健康发展打下良好基础。

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