烂尾楼集体停贷风波，或将引发预售制改革

烂尾楼集体停贷的烂尾楼集风波，正在逐渐波及到金融系统。体停

7月14日开盘后，贷风多家上市银行股价下跌。波或截至上午收盘，将引A股跌3.77%，发预报36.47元。售制、改革、烂尾楼集等多只个股跌逾3%。体停午间，贷风、波或、将引兴业银行等发布公告回应此事，发预上述银行均表示总体风险可控。售制

同天晚上，银保监会有关部门负责人今天回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

然而，停贷背后的法律和经济影响仍在持续，业内所分析的此次风波，是否为下一步现房销售改革提供新的机遇，仍在众说纷纭。但一个不容忽视的问题是，中国房地产市场的改革，再次进入了深水区和艰难期，在“房住不炒”的大背景下，房地产行业正在面临快速深度洗牌的进程。

数据：“强制停贷”楼盘已达106个

7月14日，在石家庄，一个名为“锦融尚御三期”（也称赫石府）的项目上，同样公布了业主发布的强制停贷的公告书。

公告中称：广大业主考虑到长安区政府在7月9日高营镇政府举行的赫石府业主代表会上的承诺：项目会在2022年10月份全面复工，项目开发商会在审计后（审计需要1—2个月）进入破产程序。如果2022年10月项目没有全面开工、开发商未进入破产程序，全体业主会将会于2022年10月底正式停止还贷，所造成的后果由各位违法单位承担。

无独有偶，7月12日，昆明蓝光德商天域业主发出强制停贷告知书，成为昆明第一个加入“强制停贷”潮的楼盘。

克而瑞研究中心数据显示，截至7月13日，业主发布的强制停贷楼盘个数已达106个。其中，河南、湖南和湖北等地，成为烂尾楼集体停贷的重灾区。而包括恒大、新力、绿地、蓝光、富力等一线品牌房企，则成为业主强制停贷的房企重灾区。

追溯：强制停贷背后的博弈

从单个烂尾楼项目集体强制停贷，到呈现全国蔓延之势，只用了一个月时间。要知道，强制停贷，哪怕是烂尾楼的停贷，在之前都属于违法行为，为何突然集中爆发呢？

房掌柜梳理此次风波发现，打响全国强制停贷第一枪的是：2022年6月，江西景德镇恒大珑庭900多户烂尾楼业主掀起的“停贷潮”。

网上流出的一份《强制停贷告知书》显示，景德镇市某楼盘业主决定与2022年11月强制停贷，业主称，该项目去年5月就停工了，后来在地方的主导下陆续复工，但是今年6月开始再次全面停工。

这份强制停贷告知书很快在网上刷屏，不少烂尾楼业主受到了启发，随后全国各地越来越多的烂尾楼相继被业主们决定强制停贷。

但在此之前，针对烂尾楼的强制停贷，发生了全国闻名的停贷诉讼案：今年2月初，在一起因楼盘烂尾而导致业主停供的案件中，嘉兴中院二审的判决结果为，开发商因进入破产清算程序而无法向交付房屋，致使商品房买卖合同解除，购房者主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

于是，在嘉兴诉讼案胜诉后，求助无门的烂尾楼业主们，自发开展了强制集体停贷的维权之路，虽然看似“杀敌一千自损八百”的无奈之举，但给迟迟无法通过其他途径解决问题的现实，提供了一条新的路径。

而在最高法院审判委员会讨论决定的（2019）最高法民再245号判决中明确：烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。

分析：集体停贷风波能换来现房销售改革吗？

实际上，烂尾楼停贷事件背后，是预售制度遗留问题的集中爆发。尤其在楼市的下行周期下，购房者对期房能否如期交房的担忧，则成为购房过程中最大的问题。

亿翰智库研究总监于小雨在接受媒体采访时表示，个别业主停贷风波或从市场端加速现房销售制度落地。从购房者的选择偏好看，现在买家格外关注房企施工和交付进度，进而倒逼开发商销售现房，更倾向于选择央企、国企或有实力的房企。

而知名经济学者马光远则在自己的自媒体账号表示，应该看到，引发强制停贷的根源有两个：一是开发商由于资金链断裂导致无力继续开发，项目停工，引发烂尾风险；二是房地产市场长期以来不合理的预售制度。

经济学家任泽平更是直言：已经到了取消商品房预售制的时候了。他认为，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。

7月14日，西安多部门印发了防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知，提及要夯实银行责任。商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

而西安的文件表明，各地政府已经对烂尾楼停贷事件高度重视，业内预计未来几日，各地或将出台更多针对延期交房等问题的处理办法，但是否会引发对预售制度的改革，还需要进一步观察。

房掌柜将继续跟踪报道。

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