西安出招烂尾楼监管：银行擅自拨付监管资金应负责追回，无法追回的依法承担赔偿责任

21世纪经济报道记者毕华章 西安报道

近期多地出现的西安行擅楼盘“停贷”现象中，也包括世茂璀璨倾城等数个西安楼盘。出招偿责对此，烂尾楼监西安市住建局等联合出台防范应对举措。管银管资

7月14日，自拨追回追西安市住房和城乡建设局等5部门联合印发《关于防范商品房延期交房增量问题的付监负责法承工作措施》，旨在进一步规范房地产市场秩序，无法有效防范商品房延期交房增量问题，依担赔促进房地产市场健康有序发展。西安行擅

此次政策举措重点提及了资金全额入账、出招偿责严格拨付标准、烂尾楼监强化技术支撑、管银管资加强财务核对、自拨追回追夯实银行责任。付监负责法承

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，无法这是比较新的和全面的预售资金监管政策内容，并且是专门针对停工断贷风波而落实的，具有很强的针对性，也有助于地方更好地解决此次危机，促进房地产市场平稳健康发展。

银行及开发商责任被进一步明确

西安此次出台的举措，在购地资金方面要求必须合规。参与商品住房用地竞买的开发企业必须使用合规自有资金，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

此次措施要求，实施项目建设全过程监管，各辖区资源规划、住建、城管部门应建立“一项目一档案”制度，自项目开工至竣工依照各自职责对工程建设情况实施全方位管理，做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。

预售方面，再次强调了形象进度标准。开发企业申请商品房预售许可，原则上地上7层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封顶；7层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于7层。

近期以来，西安多个楼盘出现预售资金监管问题。对预售资金监管方面，此次举措要求商品房预售资金全额入账，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款，应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

拨付标准上，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。其中，7层以上的建筑，总层数达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额的20%和35%。

值得注意的是，此次措施也给出了技术支撑的强化方式。西安要求优化商品房预售资金交存指引平台，实现监管部门、购房群众对预售资金交存信息随时可查；提高线上预售资金交存率、智能POS机使用率，实现1个工作日内系统智能对账；通过网签备案信息共享等方式，支持监管银行跟踪购房贷款入账情况，确保购房贷款交存至专用监管账户。

在加强账务核对及夯实银行责任方面，各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。

本次措施明确，人行西安分行营管部负责指导商业银行做好账户管理工作；西安市金融工作局应协调国家驻陕金融监管部门依法依规给予支持。

西安快速回应具有借鉴意义

据易居研究院智库中心研究总监严跃进观察，这是近期停工断贷事件后首个官方的政策回应。

他表示，西安的举措提到，从购地环节严管房企激进行为。此次政策明确，严格执行土地出让规定，确保购地资金合规。此类规定的意义在于，对于近期的延迟交付房屋现象，说明和此前激进拿地是有关系的。

“换而言之，一些暴雷的企业，在过去拿地方面违规借贷和高杠杆拿地，导致了拿地方面力度过猛，在当前企业项目开发过程中，就会力不从心，也客观上使得房屋容易出现停工等问题，并引发了各类维权的事项。所以从这个角度看，此次西安对于土地方面的规定，其实也是希望从拿地的过程就规范房企经营，防范房企违规拿地和形成风险。”严跃进说。

在强化预售资金监管方面，也是西安此次措施的一大亮点。

严跃进认为，从此次西安的政策内容看，对于预售资金监管的表述内容最多，所以其实是此次政策的核心点。此次政策提及了资金全额入账、严格拨付标准、强化技术支撑、加强财务核对、夯实银行责任。这其实也是一个比较新的和全面的预售资金监管政策内容。

“其中，资金全额入账、严格拨付标准、夯实银行责任是此次购房者提出的要求，所以此次也是写入文件。而强化技术支撑、加强财务核对是创新内容，说明管理层当前对于此类预售资金监管方面提出了新的创新要求，有助于更好落实资金监管的工作。”他分析道。

同时，房企惹事将处罚也有借鉴意义。

严跃进认为，鉴于近期群体性事件所产生的问题，开发商确实需要注意相关风险。换而言之，开发商需要负起责任，对于各类交付的问题要及时解决，防范问题外溢。此类规定，对于全国其他城市也是有积极借鉴意义的。

在他看来，此次西安政策积极回应了各类群体事件和购房者的呼声，也从政策发布来明确处理的基本原则和基调。从实际情况看，此类政策下，后续开发商等会更加重视此类问题，也会更加关注购房者的呼声；在房屋施工和交付方面也会更加用心。“此次出发点不同，是专门针对停工断贷风波而落实的，有很强的针对性，也有助于地方更好地解决此次危机，促进房地产市场平稳健康发展。”

（作者：毕华章 编辑：杜弘禹）

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