招商房地产赵可：房地产销售底部预期出现在二季度 或因疫情影响复苏节奏与力度

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当今世界经济面临百年未有之变局：国内外新冠肺炎疫情、预期疫情影响国际地缘政治、季度节奏大宗商品市场等变数陡增，或因给中国经济增长和全球经济复苏带来新的力度挑战。2022 年以来，招商中央及各部委持续释放积极维稳信号，房地复苏“稳”不是产赵出现稳定不变，而是可房要在当今世界经济的百年变局中以“稳”应对。

4月29日，地产底部政治局召开会议明确了5.5%左右的经济增长目标不动摇，预计后续有望再追加更多稳增长政策。会议指出“要全力扩大国内需求、发挥有效投资的关键作用”，“全面加强基础设施建设、发挥消费对经济循环的牵引带动作用”，在稳增长政策中基建和消费有望成为两大抓手。

地产方面，政治局会议支持各地因城施策完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场健康发展。

房地产首席赵可谈及房地产现状，认为5.5%的目标也是为了满足就业目标而设立，他指出居民购房动机的消费函数包含“收入和收入预期，杠杆，房价预期”三个方面，与2020年疫情后不同点在于，虽然杠杆在改善，但目前收入和收入预期或均在下行，房价上升斜率的预期也在压低，这也能较好的从房地产需求的量、价角度侧面印证经济下行的压力所在。

房地产对GDP的贡献不容置疑，其有多种角度估算，最直观角度，房地产及建筑业增加值贡献了GDP的约14%；从投资和消费角度测算，房地产开发投资贡献了支出法GDP的约8%，居住类消费贡献了约7%，合计贡献超过15%；基于投入产出表的更全面测算，房地产和房屋建筑及其拉动的上下游整体贡献约24%。

赵可认为从对产业链拉动的广度和长度来看，难有与房地产匹配的行业，汽车产业链或算另一个比较大的方向。

尽管地产行业政策松动，降低首付比例、取消限购限贷、房贷利率下调等政策预期改善，但当前行业基本面仍未见实质转暖。实际上，2021年下半年以来房企销售、融资出现了全面下滑。到今年2月，百强房企销售操盘金额同比跌幅进一步扩到了47.2%，融资总量同比跌幅扩至59%。

2021年7月后，房地产行业的销售由上半年的一切向好变为下半年的急转直下。这中间的原因在于疫情后的宽松环境对房地产行业带来的“空中加油”的影响，本来早该在2019年见顶，算是迟到的调整。

随着基本面的恶化叠加行业信贷政策的收紧，房地产“政策底”开始出现，由于资金链风险先于房价下跌和经济恶化以及就业恶化出现，首先在金融口开始吹风宽松的表态，从历史观察，政策底部一般领先销售底部1-2个季度，这次大概率也不例外，预测的销售底部在2022年二季度，但这个底部以及后续V型反转的出现需要匹配略强于2012年的总量政策，和明显强于12年且接近14-15年底部的结构政策。

2月底，销售的复苏本来在部分一线及重点城市出现了一些积极现象，但又被疫情压制，疫情是一个新增变量，后续疫情的进展也会影响销售的复苏节奏和力度。

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