万科郁亮：房地产市场短期已触底，“这是我从业以来压力最大的一段时间”

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华夏时报记者李贝贝  见习记者   梁宝欣   深圳报道

6月28日下午，产市场短触底从业万科举行2021年年度股东大会。期已会上，时间面对当前投资者最关心的郁亮压力房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，房地市场短期已触底，产市场短触底从业市场恢复是期已一个缓慢、温和的时间过程。

另外，郁亮指出，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

值得注意的是，近年来万科的分红比例一直维持在35%，今年临时上调至50%，预计每股分红0.97元。对此，万科董秘朱旭表示，“2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来分红率会稳定在35%-40%之间，有利于长期投资者规划好现金流回报。”

“房地产市场短期已触底”

针对万科投资者十分关心的房地产市场形势问题，郁亮表示，“今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。短期市场已触底。”

此外，郁亮提出，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月销售环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。

而中原地产首席市场分析师张大伟在6月28日下午接受《华夏时报》记者采访时表示，“郁亮主要指的是跌幅触底，并不是市场触底。一般人认为的市场底部是开始同比持平，走出低迷，现在明显还没有。三四月份的时候跌幅已经到最低点了，虽然说现在环比涨了，但同比还在跌，比如说上个月房价跌1万元，这个月房价降1000元。”

“现在的房地产市场是多期利空叠加，市场的信心还没有回来，远远谈不上走出低谷，只能说还在低谷徘徊。”张大伟补充说道。

数据显示，2021年，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

针对万科归母净利润大幅下降的情况，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“主要是由于房地产开发业务净利润大幅下降。”

祝九胜认为，“房地产开发业务净利润大幅下降的具体原因包括：一是受到结算项目地价占售价比例上升的影响，开发业务的结算毛利率下降至23.0%。二是2021年投资收益较2020年减少了69.0亿元，主要是联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。三是公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值。”

提议将分红比例提高到50%

近年来万科的分红比例一直都是35%，不过今年万科董事会提议将分红比例临时上调至50%，预计每股分红0.97元。

对于万科分红比例的临时提高，有投资者在会上提出相关问题，对此，朱旭表示，“2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。”

朱旭进一步表示，未来万科的分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。

不过，在张大伟看来，此次万科临时提高分红比例，说明管理层开始重视市值管理。事实上，万科在过去出现了股价低于净资产的情况，这对一家地产行业的龙头企业来说实属不应该，而分红又是市值管理的重要手段之一，万科管理层有意提振投资者信心。

“万科的确该做一些举措来解决这个问题了”张大伟说道。

那目前万科在市值修复方面有什么具体措施？

对此，朱旭回答道，“市值受到资本市场很多因素影响，首先是公司自身的业绩，还有资本市场对这个行业的预期，以及市场情绪的影响。目前市场有一些回暖的情绪，作为公司而言，我们还是当好农民种好地，照顾好我们的客户，通过好产品、好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资本市场看到公司真实的价值，进而能实现市值的恢复。”

万科今年业绩目标是企稳回升

据《华夏时报》记者了解，在今年3月业绩会上，郁亮提到万科今年的业绩目标是企稳回升。

从2021年业绩来看，报告期内，公司开发业务累计实现合同销售金额6277.8亿元，销售面积3807.8万平方米，在全国43个城市市场的排名位列前三，其中20个城市排名第一。物业服务、物流仓储、租赁住宅、商业地产等经营业务的收入增速分别达到32.1%、68.9%、13.9%和20.6%。

2021年，公司财务和资金状况保持稳健，连续13年保持经营性现金流净额为正，期末货币资金1493.5亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍。净负债率29.7%，剔除预收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比达到1.5，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求。

同时，得益于财务结构的持续优化，信用评级的持续稳定，三道红线的持续改善，在报告期内万科各融资渠道畅通，年末存量融资的综合融资成本下降至4.11%。

提及万科未来2-3年的业绩预期，祝九胜指出，如果看得更长远一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个效果或三个目标。

“第一是业绩一定要止跌回稳。第二是开发要继续维持在第一阵营的行业地位。第三是在行业里，我们还是想能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营服务并重。要实现这三个目标，我们需要付出更多努力，同时我们也有一定的基础。”祝九胜表示。

祝九胜介绍，具体来看，万科要实现这三个目标，主要有两个信心来源。一是万科在开发业务上进行了组织结构、管理方式的调整。据了解，万科成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。同时，开发经营本部成立后也实现了一系列的转变，包括投资机制的进一步优化、产品和能力方面的拉通以及销售方法的改变。

二是经营性和服务性业务的发展。首先，2021年万科物业收入超过240亿，处于行业领跑位置，并具有一定的科技含量。其次，万科物流业务过往几年的增速在50%左右，今年要实现报表盈利。最后，万科出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利，预计明年会实现会计报表层面的盈利。

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